研究报告<长三角楼市研究报告>

(一)     重要一线城市

 

 

 

(二)     其他一线城市

 

 

 

(三)     业务相关城市

 

 

 

2008年11月21日   上海证券报

国家统计局以“深化统计改革、服务科学发展”为主题，积极为党中央、国务院解决应对国际金融市场动荡和世界经济衰退给我国带来的宏观政策层面的突出问题提供准确的统计数据和参考价值较高的政策建议，全面推进学习实践科学发展观活动的开展。

在学习实践活动中，国家统计局按照“不断提高统计数据质量，强化宏观经济形势分析，为党和政府、社会公众和企业提供优质统计服务”的要求，提出以提高统计数据质量为载体和抓手，着力强化对经济形势的分析和监测。局领导带队组成10个调研组，深入各地统计机构和经济活动主体，对微观经济和基础数据进行分析，准确把握经济运行的脉络。

为应对当前经济形势的迅速变化，国家统计局建立了月度经济形势分析会议制度，按月对经济运行状况进行分析，增加了向中央领导报送统计数据的内容、频率；成立了房地产经济监测小组，密切关注房地产市场走势；健全经济运行监测机制，建立了50个大中城市消费品价格５日报制度，以及时反映经济运行中苗头性、趋势性问题。

 

2008年11月20日   上海证券报

从2009年起我国将逐步适当提高征地补偿标准。11月19日，记者从国土资源部获悉，为切实保障被征地农民的合法权益，深化征地制度改革，各地须按照被征土地同地同价原则听证制定标准。

国土资源部近日发出关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知指出，征地问题涉及被征地农民的切身利益。要进一步深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿安置机制。

通知要求，要逐步缩小征地范围，在原有划拨用地目录的基础上，抓紧研究确定公益性和经营性建设用地范围，建立相应的协调裁决机制。国土资源部将在有条件的地方开展试点，加快健全和完善制度。

通知强调，要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。

通知要求，解决好被征地农民的就业、住房和社会保障。根据被征地农村集体经济组织和农民享有耕地的不同情况，实行差别化的安置政策，拓宽安置途径，积极推行多元化安置，切实解决好被征地农民的就业、住房和社会保障。

 

2008年11月19日   东方早报

11月17日,央行公布《2008年第三季度中国货币政策执行报告》（下称报告）,为中国货币政策的放松最终确定了基调——“实行适度宽松的货币政策”,并着力扩大信贷支持领域,努力保持币值稳定,以此促进经济增长。
　　央行在报告中提及,货币政策应确保银行体系流动性充分供应,保持货币信贷合理增长,维护货币和金融稳定,与积极财政政策相配合,积极支持扩大内需,加大金融对经济增长支持力度。

央行表示,中国经济下行风险增大,出口增速可能进一步回落,企业利润和财政收入会有不同程度的下降,宏观调控将面临更加复杂多变的局面。央行将根据形势变化及时适度调整货币政策操作,确保货币信贷稳定增长及金融体系流动性充足,促进经济平稳较快增长。
　　但央行同时指出,为应对金融危机,越来越多经济体实施相对宽松的货币政策,大量注入的流动性在未来经济好转后可能转化为通货膨胀压力。因此,货币政策在近期要防止通货紧缩,在长期要防止通货膨胀。这一表态无疑为货币政策放松的程度留下了悬念。

 

2008年11月19日   文汇报

上海市城市规划局日前发布了《关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见》,今后上海的经济适用房、廉租房等保障性住房项目,在住宅净容积率、建筑密度、绿地率、车位数等方面均有严格的规划管理标准。

《意见》强调了三大基本原则。即先有规划,后有建设;聚焦重点,全力推进;统筹兼顾,不留新的后遗症。《意见》提出,未编制控制性详细规划的保障性住房不得建设;保障性住房的建设不能随意降低规划配置标准。

今后上海中心城范围内的保障性住房项目,单个开发地块住宅净容积率原则上控制不超过3.0,有条件的地块可适当提高,但最高不得超过3.5;位于郊区外环线附近的新建保障性住房项目,原则上控制不超过2.5,有条件的地块可适当提高,但最高不得超过3.0。

在绿地率方面,中心城范围内的保障性住房项目,基地内绿地按标准配置确有困难的,绿地率可适当降低,但应根据控制性详细规划在附近地区内综合平衡;位于郊区外环线附近的新建保障性住房项目,按标准配置绿化确有困难的,经征得绿化管理部门同意,绿地率可适当降低,但不得低于25%。

在建筑密度方面,保障性住房原则上不宜超过30%。在满足居住功能的前提下,鼓励保障性住宅房型、朝向等多样化设计,体现紧凑型、小户型住房的建设导向;并注重合理确定户型比例,适合不同社会人群的居住需求,同时也可以充分利用城市空间,有效降低建筑高度,减少对周边环境的影响。

《意见》还指出,保障性住房项目应当尽可能选址于交通便捷地区,并应在地区交通规划制定和实施中优先保证公共交通设施的配套完善,做到合理规划,同步建设,确保居民出行方便。保障性住房项目应根据中低收入家庭的实际需求及房型设计合理配置停车位,机动车泊位一般按照中心城内0.3辆/户,中心城外0.4辆/户标准配置。

 

2008年11月17日   新华网

本市公积金贷款上限调整为80万元后，根据规定，享有3A信用等级的贷款人贷款额最高可上浮30%，因此符合相关条件的贷款人最高可贷到104万元。记者了解到，由于总额提高，公积金贷款取代商贷或组合贷成为最近购房人的新选择，本月以来，公积金贷款成交量约增长了10%。

据分析，公积金贷款最高额度的上调，受惠最大的就是购买总价在80万至100万元房产的购房人，在额度调整前，由于公积金贷款总额不够房屋总价，购房者只能使用组合贷款弥补差额，或者直接选择商贷。政策调整后，这部分购房者的贷款可全部使用公积金进行，从而减少利息的负担。

记者了解到，3A级信用评定是根据人民银行总行组织的个人信用信息基础数据库进行的，主要是从借款人的收入、信贷历史以及其他信用记录进行综合测评得出的结论。根据规定，个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的公积金贷款总额可上浮15%，即92万元，AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%，即104万元。

 

2008年11月17日   新华网

新华网杭州11月16日专电(记者 岳德亮)为充分发挥市场配置土地资源的基础性作用,健全节约和集约用地长效机制,杭州市政府日前决定扩大土地有偿使用范围,而且地下空间也须采取招、拍、挂形式出让。

杭州市政府表示,今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公用地以及各类基础设施、社会事业用地,要积极探索实行有偿使用。对其中的经营性用地先实行有偿使用。

同时,深入探索地下空间有偿使用。杭州市政府指出,建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。对利用现有地下空间从事经营性活动或对现有地下空间进行转让的,经发改委、规划等部门批准后,依法实行有偿使用。对新建的经营性地下空间须采取招、拍、挂方式进行出让。

 

2008年11月18日   新华网

新华网北京11月17日电(记者姚均芳、王宇)中国人民银行17日发布的2008年第三季度中国货币政策执行报告显示,前三季度,用于房地产业的中长期贷款为2097亿元,占新增中长期贷款的比重由上年同期的15%下降为12%。

前三季度,人民币中长期贷款主要投向基础设施行业、房地产业和制造业。主要金融机构投向基础设施行业和制造业的人民币中长期贷款分别为7634亿元和2139亿元,占新增中长期贷款的比重分别为43.6%和12.2%,比上年同期分别高12.4个和4.2个百分点。

报告显示,截至8月末,全部金融机构中小企业贷款余额为11.4万亿元,同比增长12.5%;占企业贷款余额的53.4%,占各项贷款余额的38.9%,比上年年末和上年同期均低0.6个百分点。

针对中小企业出现的融资难问题,央行已经采取一系列措施引导和鼓励金融机构加大对中小企业的信贷支持力度。央行近期强调,银行业金融机构要力争使中小企业贷款增长快于各项贷款增长。

从人民币贷款的投向看,前三季度,居民户贷款增速有所放缓,非金融性公司及其他部门贷款增长平稳。分季度看,前三季度信贷投放均匀,各季度新增贷款分别为1.33万亿元、1.12万亿元和1.03万亿元。

外汇贷款方面,下半年以来,外汇贷款由增转降,第三季度净下降61亿美元。报告认为,这主要与人民币升值预期减弱、外需下降等因素有关。

 

小产权房，伴生于高价商品房在房地产市场占据一席之地，但面临政府禁令和高房价动摇，我国66亿平方米小产权房前途更加迷惘。目前北京已售和在建的小产权房已经超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。国土资源部副部长鹿心社表示将采取有针对性的措施，化解历史上已形成的小产权房问题，至少需要补交所占土地的地价，但相关政策还有待研究。

在新普通住宅细则推出的作用下,上海楼市上周（11月10日~16日）终于出现了供、需两旺的局面。一些楼盘纷纷打折降价以达到普通住宅标准,在降价加降税的双重利好下,部分原本观望的购房者开始入市。与此同时,商品住宅（剔除动迁、配套房）的平均成交价格也大幅回落7%。

世联地产统计数据显示，11月10日至16日一周关外依旧是一手房为成交主力，成交1074套，占全市总成交量的67.8%。其中，关外的宝安区以成交745套保持第一，占全市成交量的47.0%；而价格方面，龙岗区以8270元/平米的均价成为全市最低。上周深圳市场又新增和加推了6个楼盘，分别为南光城市花园、溪山美地园、富通城五期、金地名座、深业紫麟山及深业东城上邸，共推出2158套。

一手房成交持续火热，二手房却出现回落，上周全市共成交二手住宅877套，成交量比前一周下降16.6％。除宝安区成交量略涨4.7个百分点外，其它各区的成交量均出现不同程度的下跌。许多中介销售人员也反映二手房“叫好不叫座”，来看房的人数确实增多了，但是成交量依然没有上升，多数看房人都是想了解一下新政对行情的影响并采取继续观望的态度。

今年广州一手住宅回调到最近的8244元/平方米。从发展趋势上看，其实广州房价已经开始进入了一种急剧变动阶段，往后的阶段上下波动30%是完全正常的。如果政策再出现变化，再往下下调一个幅度也是完全可能的。2006年一手房均价6300多元/平方米的，这种价格的成交量入市的欲望，还有投资的欲望都会非常强烈，所以广州房价的底线应该是6300元/平方米。

但对此，合富辉煌黎文江有不同的看法。他认为，今年的底线应该是8500元/平方米。去年年均的价格是8599元/平方米，今年除了9月单月低于此价外，其余的月份并没有比该价位低。从今年来说，下半年每个月都有60万平方米左右的成交量，说明开发商定的价格，还是有道理的。

将手中的旧房出售，再购买一套面积更大、环境更好的新房，这在房地产市场上通常被称为“改善型置业”。近日，南京不少改善型置业的购房者纷纷向本报反映，尽管最近国家以及南京本地的楼市新政中已经明确，要对这部分人群购房实施一定的优惠政策，不过直到现在也没有具体的细则出台，他们既享受不到90平方米以下房产的税费优惠，也享受不到第一套房的七折利率，俨然成了购房大军中的“夹心层”。

根据中国指数研究院杭州分院数据显示：截至上周11月16日，杭州市主城区总体表现较上周有一定幅度上涨，商品房成交量都有所回升，两周成交达760套，而商品住宅成交均价有一定幅度的下跌。从中我们可以看出，无论是新开盘楼盘还是再开盘楼盘，其价格更加理性了。

根据苏州搜房网统计：苏州市区上周住宅类房源成交723套，较前一周增加51套，升幅7.59％；成交面积：80212.48平方米，较前一周增加10279.2平方米，升幅为14.7％；成交均价：7153.03元/平方米，较前一周增加784.48元/平方米，升幅为12.32％。

本周（11.10-11.16）市区住宅产品共成交162套，成交面积为15377.4平方米，成交金额为14260.04万元，分别较上周下降34.65％和30.08％。近两周来，成交量起伏较大，上周久跌回升后，本周再次下跌。值得一提的是，近两周的成交均价维持高位，较10月份的降价潮，11月的住宅价格有所回升。其中原因有高端住宅产品的带动，也有销售的楼盘在“特价房”销空后，“常价房”唱主角的影响，这部分的房价才是最能体现宁波整体房价的典型